Dice el refrán que “el casado, casa quiere”. Pero ahora encontrar esa casa cuesta más que nunca. Y no sólo hablamos de una cuestión de dinero. Porque para que esa búsqueda concluya con éxito también entran en la ecuación el tiempo, la paciencia y la suerte. Variables que se escapan al comprador, y que corroboran la existencia de una crisis de vivienda real. Las causas que nos han llevado a esta situación de urgencia son múltiples.
15 años (casi) en blanco
En primer lugar, no se ha construido apenas en los últimos 15 años. Echando la vista atrás, en España, el sector de la construcción comenzó a florecer en los años 60. Y en los 2000, vivió la década prodigiosa con un crecimiento nunca visto hasta entonces. Tanto, que el 22 % del total de las viviendas actuales, se edificaron entre 2000 y 2009. Hasta que todo saltó por los aires con una crisis financiera sin parangón. Y de aquellas lluvias, estos lodos.
Como resultado de aquella situación, la construcción de nuevas viviendas se ha ralentizado considerablemente. Así, sólo el 5 % del parque inmobiliario español se ha construido en los últimos 15 años.
Datos de Barbastro y de la provincia de Huesca sobre la crisis de vivienda
Si nos acercamos a nuestra provincia de Huesca, la evolución del mercado presenta una tendencia similar al resto del país.
El 2006 alcanzó el máximo histórico de viviendas visadas con 5.609. En 2009, el número había descendido a 791. Sin embargo, el frenazo a esta actividad básica en el desarrollo del país se vio, sobre todo, en 2013. En ese año, sólo se sellaron 185 nuevas viviendas y nada de protección oficial.
Tras 2013, que marcó el mínimo histórico. El mercado se animó un poquito. En estos momentos asistimos a una recuperación tal y como muestra que en 2023 se visaron en el Colegio de Arquitectos 498 viviendas y el pasado 2024, se elevó hasta las 909.
Barbastro muestra esta misma tendencia. Según datos del Ayuntamiento, en el último quinquenio se han construido menos de 50 viviendas cada año. Esta tendencia se está revirtiendo. De hecho, esperan dar luz verde a 50 parcelas en las zonas de Bellavista y San Ramón, o las de la calle Calvario en curso. «La vivienda nueva, con todo, se acaba comercializando a precios que superan las posibilidades de los más jóvenes», comenta el concejal de Urbanismo, Lorenzo Borruel, «por eso son interesantes herramientas como el Plan Aragón Más Vivienda que va a permitir que, de la mano del Gobierno de Aragón, se acometan promociones de alquiler con opción a compra. En breve habrá anuncios sobre este particular».
Los implicados hablan sobre la crisis de vivienda
Para Micaela Guerrero , de la Inmobiliaria Miki Home en Barbastro: “Como promotor privado tienes ganas de trabajar porque se ha recuperado bastante. No obstante, existen otros muchos factores que están fuera del sector privado”. “En estos momentos se requiere vivienda nueva, social y de segunda mano. El problema radica en que en la última década no se ha levantado nada público y muy poco en mercado libre. La verdad, llegamos tarde”, explica Manuela Pastor, gerente de la Federación de la Construcción de la Provincia de Huesca.
Pero este sector, aún con ganas, no trabaja a la velocidad de la luz porque no puede. No se puede obviar que la crudeza de la crisis asestó un terrible golpe a la construcción e implicó la destrucción de muchos puestos de trabajo. De hecho, el estallido de la burbuja inmobiliaria supuso la desaparición de 70 % de los promotores en la provincia y con ellos, decenas de trabajadores tuvieron que reubicarse en el mercado laboral.
La realidad del sector
Retomando los datos, volvemos a 2006, el año glorioso de las 5.609 viviendas. Para ello se contaba con 10.570 trabajadores dados de alta en la Tesorería General de la Seguridad Social. De esos más de 10.000, quedan en la actualidad, 5.405.
“Necesitamos cerca de un millar de trabajadores no cualificados sólo para esta provincia. En España, la cifra rondará los 800.000. Algunos empresarios apuestan por traerlos de fuera… pero la Ley de Extranjería no lo pone nada fácil porque incurre en incongruencias. Y, además, se trata de un proceso burocrático largo y latoso para el empresario”, señala Pastor.
La Federación de Constructores de la Provincia de Huesca agrupa a 250 empresas y unos 1.500 trabajadores. Ellos, según comenta su gerente, observan además cómo este trabajo no resulta atractivo para los jóvenes españoles. “Ni se lo plantean… no existe relevo”. De hecho, uno de cada tres trabajadores de la construcción supera los 50 años y sólo el 9 % no llega a los 30 años.
“De ahí que se opte por la inmigración para cubrir la falta de mano de obra. Como he dicho antes, la administración no facilita la contratación”, abunda.
Pero no sólo la escasez de profesionales limita el ritmo de construcción, sino que la propuesta por parte del Ministerio de Trabajo de reducir la jornada laboral torpedea de lleno a este sector. “Que nos dejen trabajar”, clama Pastor. “Nuestros asalariados quieren trabajar y ganar dinero, no reclaman tiempo libre. Más teniendo en cuenta que muchos de ellos vienen de otros países a España con el objetivo de ahorrar. Estamos en completo desacuerdo con esta medida”, afirma.
Como indican fuentes del sector, si se trabaja menos horas, se alargan los plazos de entrega por lo que la medida, al final, encarece el precio de la vivienda.
Por otro lado, el número de horas extras permitidas, según el borrador que prepara el Gobierno de España, resulta claramente insuficiente para los profesionales. El descontento se palpa. “Pedimos al Ministerio que permita a los empresarios y a los trabajadores que se arreglen entre ellos. La gente quiere ganar dinero”.
Cabe resaltar que el convenio de la construcción despunta como uno de los mejores en cuanto a salarios y horas. De hecho, en las empresas se ha impuesto la jornada continua y más allá de las 3 o las 4 de la tarde muy pocos asalariados siguen en el tajo.
Las administraciones
Una vez desgranada la situación actual del sector, vamos a poner el foco de atención en la parte de responsabilidad de las administraciones con, por ejemplo, la concesión de licencias. Guerrero lo tiene claro: “No puede ser que algunos ayuntamientos dilaten la licencia durante meses y meses y se llegue al año. Al final, los promotores se aburren y deciden tirar la toalla. Si no vemos grúas en la calle… no es porque falle solo la parte privada”.
En la rapidez de la administración reside una de las piedras angulares del desarrollo urbanístico. Pastor expone que la media se encuentra entre 3 y 4 meses “y en algún municipio de otras comunidades autónomas, las licencias llegan en 55 días. Lo cual, hoy en día, resulta absolutamente inviable en la provincia de Huesca”.
No obstante, el concejal de Urbanismo no ve posible acortar los plazos. «La normativa es la que es y existe una razón: en las viviendas vivimos personas y deben de ser seguras y construirse con plenas garantías. Por ahí, en lo vinculado a proyectos constructivos y su aprobación, poco se puede hacer. De hecho, es bueno que así sea, porque las garantías deben ser plenas. El nuevo código técnico de edificación, además, al aumentar las exigencias, los plazos se dilatan un poco más, pero es indudable que cualquier proyecto de vivienda no se puede aprobar de cualquier manera».
Pero existe otro aspecto que define los plazos y los dilata muy a menudo: el tipo de suelo en el que se quiere construir, no el proyecto constructivo. Y aclara Borruel: «Si se quiere construir en suelo urbano consolidado, en tres meses se podría llegar a dar una licencia en cualquier municipio. Salvo casos de parcelas situadas en cascos históricos, donde es imprescindible realizar, por ejemplo, catas arqueológicas o en terrenos cercanos a cursos fluviales, donde hacen falta estudios de inundabilidad».
En el caso de Barbastro, la Confederación Hidrográfica dispone de un estudio detallado del entorno del río Vero, tanto dentro de la ciudad como en zonas urbanizables. «Eso es un avance, pero las mayores dificultades llegan cuando se quiere construir en suelos no urbanos o urbanos no consolidados, donde los plazos se alargan porque se debe revisar el planeamiento y realizar alguna gestión urbanística como ajustes de parcelas y alineaciones».
En este aspecto los ayuntamientos cuentan con poco margen «porque hay normativas de rango superior. Si entendemos que es imprescindible dar respuestas al problema de la vivienda, las administraciones central y autonómica son las que deben realizar cambios normativos». Ahora, por ejemplo, la DGA va a permitir, previa recalificación, construir en suelos dotacionales infrautilizados, «aunque sea sólo para promociones de vivienda pública lo considero un avance», opina el edil.
Por su parte, la gerente de Miki Home tilda de «falta de visión de ciudad» estos plazos. “La gente, las parejas desean seguir adelante con sus vidas y la falta de vivienda lastra el desarrollo de estas vidas. Creo, con sinceridad, que no se es consciente de lo que supone que no haya vivienda”.
Gonzalo C. y Patricia L. son una de esas parejas de Barbastro que han estado buscando sin éxito. «Mirábamos obra nueva, pero estábamos dispuestos a comprar de segunda mano y reformar. Pero ni con esas. Además el precio no se corresponde con lo ofertado», se lamentan. Así, lo corrobora Micaela Guerrero: «A veces, hasta da apuro las cifras que se exigen, pero como no hay oferta… se infla el precio. Y esto se ve, en especial, con el alquiler. Para que haya más vivienda en alquiler hay que ofrecer garantías al propietario. E intervenir el mercado no ayuda, sino que perjudica. Se está viendo con claridad en Barcelona. Lo indican los datos».
Tampoco Borruel ve positivo poner topes al alquiler. «Ya hemos visto que no funciona. ¿Cómo se puede acabar con esta escalada de precios que afecta, sobre todo, al alquiler y perjudica a los más jóvenes? Pues por la vía de la oferta: si hay más suelo disponible, habrá más oferta de vivienda. Topar precios no funciona y hay ejemplos: en Argentina, la oferta de alquiler se ha multiplicado por doce tras derogarse los controles de precios. En Cataluña, aquí al lado, ya sabemos cómo están. El Gobierno de Aragón acierta, considero al permitir construir en suelos dotacionales infrautilizados».
Suelo en Barbastro
Según explica Borruel, en el casco antiguo hay suelo urbano consolidado disponible, pero implica mayor complejidad para construir. «Las características de la trama urbana encarecen y las obligaciones de catas arqueológicas también implican servidumbres añadidas».
Fuera del casco antiguo, también hay opciones, especialmente en la zona del Lidl donde caben 500 viviendas. Sin embargo, no contaba con suministro de agua en condiciones por lo que nadie «se aventuraba a construir. Tema que heredamos al acceder a la Alcaldía y que hemos resuelto nosotros. Si se hubiese procedido de otro modo en su día, hoy en Barbastro hablaríamos sobre vivienda de otra manera».
Con todo, hay que buscar nuevas vías para poner más suelo en el mercado. Borruel señala que otra opción pasa por demoler edificios en desuso que carecen de protección específica y ocupan suelo urbano consolidado. «Hay suelo y opciones. Lo importante es que estas resulten atractivas a los promotores y a precios asumibles para el comprador». Según datos de la DGA, se precisa de viviendas en torno a un 25 % más baratas que las que hoy ofrece el mercado.
El menor número de promotores (y su poder financiero) implica a su vez problemas para construir en suelos urbanizables pendientes de desarrollar, que están situados entre el casco urbano y la variante como los terrenos del Cuartel. De Suelo y Vivienda de Aragón construir ahí implica elevados costes de urbanización.
Y apunta: «Necesitamos que, desde el Gobierno de España, se tomen decisiones valientes y entiendan que construir vivienda debe ser también un negocio. La vivienda es un fin en sí mismo. Un bien que no puede ser escaso y caro, porque su escasez dispara los precios y frustra proyectos de vida».
